‘Bina Tamamlama Sigortası’ kentsel dönüşümdeki sıkıntıları çözecek

6 Şubat’ta yaşanan büyük deprem felaketinin ardından tüm Türkiye’de başlaması planlanan kentsel dönüşüm projeleri Bina Tamamlama Sigortası için de yeni bir süreci işaret ediyor. Özellikle geçmiş dönemde kentsel dönüşümde yaşanan firma bazlı sıkıntıları bertaraf etmek için ‘Bina Tamamlama Sigortası’nın daha aktif kullanılacağı yeni bir döneme giriyoruz.

SEVGİ BAŞARAN/ SİGORTAMEDYA

Hayatımıza 2015 yılında giren fakat o günden bugüne kadar hak ettiği ilgiyi görmeyen Bina Tamamlama Sigortası için yeni bir dönem başlıyor. Özellikle 6 Şubat 2023’te yaşadığımız büyük deprem felaketinden sonra ülkemizde deprem riskinin olduğu şehirlerde başlaması planlanan kentsel dönüşüm projeleri ‘Bina Tamamlama Sigortası’nın gelişimi için yeni fırsatları da beraberinde getirecek.

Ülkemizde yaşanan deprem felaketi konutlarımızın sağlam ve güvenli olması gerektiğini bir kere daha gözler önüne serdi. Bu kapsamda öncelikle depremin etkili olduğu illerde sonrasında da deprem riskinin yoğun yaşandığı illerde mevcut konutların yenilenmesi ülke olarak en önemli gündem maddemizi oluşturuyor. Fakat binalarını yenilemek isteyenleri kara kara düşündüren iki konu var. Bunlardan birincisi tabi ki finansman. Finansman sıkıntısını bir şekilde çözenler ise mağdur olmaktan korkuyor. Çünkü Türkiye’de geçmiş dönemde  özellikle firma ve müteahhit kaynaklı yaşanan ‘konut zede’ sorunları hala hafızalarda.

Evini kentsel dönüşüm ile yenilemek isteyen vatandaşların bir müteahhit seçmesi ve o müteahhidin de doğru finansla doğru projeyi yönetmesi ve zamanında evi teslim etmesini bekliyor. Bu bireyler için oldukça zorlu bir süreç. Tüm bu zorlu ve sonu hüsranla bitebilecek süreçlerden kurtulmanın en kolay yolu ise bina tamamlama sigortasından geçiyor. Bina Tamamlama Sigorta da bu noktada özellikle konut sektöründe yaşanması muhtemel mağduriyetlerin önüne geçen bir sigorta olarak dikkat çekiyor. Kefalet sigortasının bir türü olan bina tamamlama sigortası, tüketicinin halk arasında maketten konut satışı olarak da bilinen, ön ödemeli konut satışı yoluyla edindiği ev için, geliştirici firmaya anahtar tesliminden önce yaptığı ödemeleri teminat altına alan bir garanti sözleşmesi olarak da tanımlanıyor.

Quick Sigorta bu branşta öncü oldu

2019 yılından itibaren özellikle Quick Sigorta’nın öncülük yaptığı bina tamamlama sigortası ile konut sektöründe yaşanan tüm bu mağduriyetlerin engellenmesi hedefleniyor. Bina tamamlama sigortası; inşaat projelerinde hem konut satın alan tüketicileri, hem kentsel dönüşüm kapsamındaki arsa sahiplerini, hem de inşaat firmalarını koruyan bir sigorta. Quick Sigorta Yeni Finansal Ürünler Pazarlama ve Ürün Geliştirme Genel Müdür Yardımcısı Soner Tekbaş da Bina Tamamlama Sigortası’nı ülkemizin son derece ihtiyacı olan yeni bir sigorta ürünü olarak tanımlıyor.

Bu sigorta ile ilgili 2015 yılından itibaren birtakım düzenlemelerin gerçekleştirildiğini hatırlatan Tekbaş, sigortanın faydalarını ise şu şekilde sıralıyor: “Bina tamamlama sigortası, inşaat firmalarına, tüketiciye, yatırımcıya ve ülke ekonomimize fayda sağlaması nedeniyle yaptırılması gereken bir sigorta. Örneğin, inşaat firmalarının, yasal sorumlulukları olan bir teminata, banka kredilerini tüketmeden ve teminat mektubu almadan ulaşabilme imkânı sağlıyor. Sigorta şirketi, inşaat firmasını denetliyor ve idari, teknik ve finansal risk denetimi yapıyor. Tüketicinin ise birikimleri teminat altına alınmış oluyor. Proje sahibinin iflası veya projenin zamanında tamamlanamaması durumunda sigorta devreye giriyor. Binanın tamamlanmasını veya birikimlerin geri alınmasını sağlıyor.”

Kentsel dönüşüme sigorta şirketleri de dahil edilmeli

Ülkemizde kentsel dönüşüm projelerinde yaygın olarak kullanılan arsa payı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde risk daha çok arsa sahipleri üzerinde. Buna karşılık yüklenicilerin ve finansal kurumların yüklendiği risk ise daha düşük. Zaman zaman arsa sahiplerinin daha fazla getiri talebiyle, risklerini daha fazla artırdıklarına dikkat çeken Tekbaş, “Oysa kentsel dönüşüme konu projelerdeki arsa sahipleri, genel olarak ülkemizde gelir seviyesi yüksek olmayan kesimlerden geliyor. Üzerlerinde tuttukları risk açısından ve risk gerçekleştiğinde yüklenecekleri zarar bakımından korunmaları gereken kesimler bunlar. Bu risklerin kontrol altında tutulması ve oluşabilecek zararların yüklenilmesi açısından sigorta şirketleri ve bina tamamlama sigortaları en gerçekçi araçlar. Sigorta şirketlerinin dâhil edilmediği kentsel dönüşüm projeleri ülkemizde sistemik risk oluşturabilir” değerlendirmesini yapıyor.

Bu sigortayı kimler yaptırabilir?

Peki önemli bir koruma sunan bina tamamlama sigortasını kimler yaptırabilir? Soner Tekbaş, bu konuda da önemli bilgiler veriyor: “Öncelikle müteahhitler, kat karşılığı konut yaptıracak arsa veya bina sahipleri bu sigortayı yaptırabilir. Ön ödemeli konut veya devre tatil satışlarında proje yüklenicisi tarafından projenin tamamı için de bina tamamlama sigortası yapılabilir. Yüklenici veya müteahhit firmalar inşaat projesine başlamadan önce yasa gereği zorunlu olan inşaat yapı ruhsatı almak için ilgili belediyelere nakdi teminat ya da banka teminat mektubu vermeleri gerekir. Bu teminatların yerine, bina tamamlama sigorta poliçesi yaptırarak ilgili kuruma verebilirler. Bu şekilde firmalar bankalardaki kredi limitlerini nakit krediler için kullanma fırsatı da bulmuş olurlar. Bina tamamlama sigortasını tüketicilerin ve bireylerin primlerini kendileri karşılayarak dahi, özellikle talep etmesi kendileri açısından birçok riski bertaraf eder.”

Bina Tamamlama Sigortasının yatırımcılara yönelik önemli faydaları olduğunu da belirten Tekbaş, “Yeni konut projelerinin iş planları, finansman modelleri ve risk durumları yakından takip ediliyor. Bu süreçlerin yönetilmesi konusunda inşaat şirketlerine de yardımcı oluyor. Bina Tamamlama Sigortası Tüketici ve yatırımcıların aleyhine riskler gerçekleştiği anda, projelerin tamamlanmasını sağlayıp küçük yatırımcıların zarar görmesini engelliyor. Bu sayede ülke ekonomisine de fayda sağlıyor” dedi.

Sistem nasıl işliyor?

Konut alıcısı ve yatırımcıları ile arsa sahiplerine uzmanlık gerektiren mali, finansal ve teknik analiz konularıyla hiç uğraşmadan finansal ve teknik yeterliliği bir sigorta şirketince onaylanmış, yani kefil olunmuş bir müteahhit ya da satıcıyı seçme şansı veriyor. Sonrasında sigorta şirketi düzenlediği poliçe ile satıcıya genel bir teminat limiti tahsis ediyor. Sigorta sözleşmesi çerçevesinde riskin gerçekleşmesi halinde, yani bina tamamlanamaz ve konut teslim edilemezse sigortacı, teminat senedinde yer alan azami tutara kadar tüketicilerce yapılan ödemeleri yasal faiziyle birlikte geri ödüyor veya bina tamamlanmasını sağlıyor. Bu bir finansal sigorta ürünü olduğu için proje, projeyi yapacak müteahhidin teknik yeterliliği, iş bitirmeleri, finansal ve mali gücü, borçlanma durumu, yükümlülüklerini yerine getirme alışkanlıkları, projenin fizibilitesi, süresi gibi birçok kriter ve riske göre ise ürünün fiyatlaması yapılıyor.

Bu sigorta sayesinde inşaatın, başlamasından bitimine kadar geçen süre içinde sigorta şirketleri denetim görevini de üstlenmiş oluyor. İnşaat süresi içinde inşaat şirketinin iflas etmesi ya da sözleşmede belirtilen sürenin üzerinden 12 ay geçmesine rağmen halen konutları teslim edememesi durumunda, devreye sigorta giriyor. Sigorta şirketi, tüketicinin konut için o tarihe kadar ödediği peşinat ve taksitler dâhil tüm bedeli tüketiciye yasal faizi ile birlikte ödüyor.

Bina Tamamlama Sigortası hangi durumlarda devreye giriyor

• İnşaat şirketinin, müteahhidin iflas etmesi.

•  Satıcının vefatı ve reddi miras veya gaipliğine karar verilmesi.

•  Satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu veya devre tatili tamamlayamaması.

•  Ayrıca kentsel dönüşümde olduğu gibi kat karşılığı yapılan sözleşmelerde arsa sahibine ait menfaatler ek sözleşme ile teminata dâhil edilebiliyor.

Bina Tamamlama Sigortası hangi avantajları sunuyor?

-Bina Tamamlama Sigortası, inşaat müteahhidinin sorumluluklarını yerine getirememesi durumunda sigorta şirketi konut projesini tamamlama veya o güne kadar yapılan tüm ödemeleri konut alıcısına geri ödeme konusundaki yükümlülükleri yerine getirir.

-Sigorta şirketi, inşaat firmasının iflas etmesi, şirket sahibinin kaçması veya ölmesi gibi durumlarda konut satın alan tüketicilerin bütün zararlarını karşılayarak mağduriyetlerini giderir.

-Özellikle kentsel dönüşüm projeleri ve toplu konut inşaatı projelerinde, protokolde yazan şartlara uyulmaması halinde Borçlar Kanunu’nun verdiği hak ile başka bir inşaat firması ile sözleşme yaparak inşaatın tamamlanmasını garantiler.

-Sigorta şirketi geliştirici firmanın sorumlu olduğu yükümlülükleri yerine getirmediğinde, durumu ilgili Bakanlığa bildirerek poliçeyi sonlandırabilir. Böylece sigorta şirketi, projenin denetimini yaparak konut satın alan tüketicilerin mağdur olmasının önüne geçer.

-Konut alıcılarının geliştirici firmaların keyfi davranışlarından korunmasını sağlar.

-Müteahhidin bina tamamlama sigortası yaptırması durumunda yönetmelikte yer alan teminat verilmesine ilişkin şartlar aranmaz.

-Müteahhidin bankalardaki limitleri nakdi krediler için kullanılabilir hale gelir.

İlk 2014 yılında gündeme geldi

Bina tamlama sigortası ilk olarak 2014 yılında gündeme geldi. Mali sıkıntıya düşerek, arka arkaya iflas eden inşaat şirketleri nedeniyle ortaya çıkan mağduriyetler neticesinde Gümrük ve Ticaret Bakanlığı harekete geçerek 2014 yılının mayıs ayında bina tamamlama sigortası için düğmeye bastı. Sigortanın uygulanabilmesi için Hazine Müsteşarlığı’nın genel şartları belirlemesi ile 2015 yılının mart ayında ise hayata geçmiş oldu. O dönem sigorta şirketleri bu alana yeterince ilgi göstermemişken 2018 yılında Resmi Gazete’de yayınlanan kanun ve yönetmeliklerle riskli alanlarda ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhitlerinin yapı ruhsatını alabilmesi için bina tamamlama sigortası yaptırmasını zorunlu hale getirdi. Şu ana kadar 100’e yakın binada Bina Tamamlama Sigortası uygulandı.